Eerste artikel in de serie 'Schulden en koophuis'. In deel 1 zal worden besproken hoe om te gaan met schulden en een koophuis in het minnelijk traject. In de nieuwsbrief van oktober zal de situatie vanuit het wettelijk traject worden besproken. 

Schuldhulpverlening en een koophuis

Wanneer schuldhulpverleners een aanmelding krijgen van iemand met een koophuis, leidt dit vaak tot heel wat hoofdbrekens. Dit vertaalt zich erin dat mensen met een koophuis het beeld hebben dat ze niet voor schuldhulpverlening in aanmerking komen. Vaak krijgen ze dit ook te horen: “Verkoop eerst de woning en kom dan terug voor hulp.” Dit is jammer. Verkoop van de woning is niet per se de enige optie en kan bovendien nieuwe problemen met zich meebrengen. Onderzoek door de schuldhulpverlener moet leiden tot een advies op maat. Hierbij zijn er vaak ook nog mogelijkheden om de woning te behouden en ook een regeling met de schuldeisers te treffen. Er moet zeker niet te snel aangestuurd worden op verkoop. Voorop staat dat de cliënt op basis van zijn inkomen in staat moet worden geacht de maandelijkse verplichting van de hypotheek op te brengen.
 

Overwaarde

Wanneer de woning van cliënt overwaarde heeft, lijkt voor de hand te liggen deze te verkopen en de schulden af te lossen. Verkoop van de woning brengt echter ook kosten met zich mee, er moet verhuisd worden en de nieuw te betrekken (huur)woning moet ingericht worden. Verhuizing leidt bovendien tot het (tijdelijk) verder destabiliseren van de persoonlijke en financiële situatie. Wanneer cliënten zich melden voor schuldhulpverlening is dit vaak al vanwege een onrustige en wankele situatie, ze zijn dan juist gebaat bij hulp die gericht is op stabilisatie.
Verder is de vraag hoe de overwaarde zich verhoudt tot de overige schuldenlast. Er kan onderzoek gedaan worden naar het treffen van een betalingsregeling met de overige schuldeisers. Het verdient daarbij de voorkeur dat dit geen regeling is waarbij om kwijtschelding verzocht wordt. Anders is het risico groot dat schuldeisers via een juridische procedure aansturen op gedwongen verkoop van de woning. Hierbij hoeft de schuldhulpverlener zich niet te laten beperken tot een looptijd van 3 jaar. Wanneer een betalingsregeling van 7 jaar leidt tot behoud van de woning, is dit zeker het overwegen waard.
Ook kan worden onderzocht of de overwaarde kan worden opgenomen middels herfinanciering en vervolgens gebruikt voor aflossing van schulden. Hierbij moeten nadrukkelijk kanttekeningen geplaatst worden. Vaak zijn cliënten voor een dergelijke financiering veroordeeld tot kredietverstrekkers die ondanks BKR-registratie toch geld willen verstrekken, maar hieraan niet wenselijke voorwaarden verbinden. Ook is binnen het huidige Belastingstelsel de rente over deze herfinanciering niet aftrekbaar.

Geen overwaarde

Wanneer verkoop tot restschuld zou leiden, ligt voor de hand te proberen de woning te behouden. Verkoop zou de schuldenlast vergroten en de vraag is hoe betrokkene zijn verhuizing en inrichting van de nieuwe woning moet bekostigen.
Onderzoek moet uitwijzen of een betalingsregeling door de overige schuldeisers wordt geaccepteerd. Hierbij kan om een gedeeltelijke kwijtschelding verzocht worden. Gedwongen verkoop van de woning zou immers tot een nog slechter resultaat leiden. Wanneer de restschuld van de woning in de schuldenlast moet worden opgenomen, rest er een kleinere uitkering voor de overige schuldeisers.
De ervaring leert dat wanneer zich onder de overige schuldeisers kredietverstrekkers bevinden, deze toch niet snel bereid zijn in te stemmen met dit scenario. Het gegeven dat de waardestijging van de woning in de toekomst wel voor overwaarde kan gaan zorgen, lijkt vaak een overweging te zijn om niet akkoord te gaan met een regeling. Het kan dan zelfs voorkomen dat bewust wordt aangestuurd op verkoop en het daarmee gepaard gaande slechtere resultaat van een traject van schuldhulpverlening of sanering. De schuldhulpverlener zou in een dergelijke situatie reden hebben de zaak voor de rechter te brengen met het verzoek om een gedwongen medewerking (art. 287a Fw), om de reden dat belangen van cliënt en overige schuldeisers onevenredig worden geschaad.

Als verkoop de enige optie is

Verkoop kan de enige optie zijn die een oplossing in beeld brengt. Dit komt met name voor in gevallen waarbij cliënt door omstandigheden niet langer de verplichting van zijn hypotheek kan dragen. Verkoop door veiling moet in alle gevallen voorkomen worden. Schuldeisers zullen hier alleen in uiterste situaties op aansturen, wanneer alle medewerking van de kant van cliënten ontbreekt. Wanneer cliënten hun medewerking verlenen aan het verkopen van de woning, kan verdere schade beperkt blijven. Bij verkoop door veiling ligt de opbrengst van de woning aanmerkelijk lager dan wanneer de woning op de reguliere woningmarkt verkocht wordt. Veiling leidt daarom tot het onnodig vergroten van de schuldenlast.
In de tijd die verstrijkt tot de woning daadwerkelijk verkocht is, kunnen de overige schuldeisers verzocht worden, in het kader van een stabilisatietraject, verder kostenverhogende maatregelen achterwege te laten. Hierbij is een duidelijk onderbouwde situatieschets en goede informatievoorziening gewenst.

Tenslotte

Schuldhulpverlening en een koophuis is geen onmogelijke combinatie. Cliënten met een koophuis vormen een aparte categorie waarvoor een gerichte aanpak gewenst is. Het geven van een voorbarige opdracht te verkopen is niet gewenst. Per geval is onderzoek noodzakelijk en moet een oplossing op maat gezocht worden.
Wat hierbij nog niet is genoemd, maar toch niet minder vermeldenswaardig, is dat in het hele proces de cliënt actief wordt betrokken bij de besluitvorming. Zo kan het voorkomen dat cliënt bereid is een stap terug te doen, de woning te verkopen en met de overwaarde de schulden te betalen. Andere cliënten zullen zelfs wanneer de woning geen overwaarde vertoont deze koste wat kost willen behouden en zelfs bereid zijn regelingen te treffen die langer dan 5 jaar duren.

Noot: Bovenstaand artikel is een algemeen artikel en dient niet gezien te worden als een advies tot verkoop of behoud van een eigen woning in geval van een problematische schuldsituatie.